Einführung
Die Bruttogeschossfläche (BGF) ist ein zentraler Begriff im Bauwesen, der die Gesamtheit der Grundflächen aller Vollgeschosse eines Gebäudes beschreibt. Sie umfasst dabei nicht nur die Flächen innerhalb der Außenwände, sondern schließt auch die Flächen der Außenwände selbst ein. Diese Definition macht die Bruttogeschossfläche zu einer entscheidenden Kenngröße in der Planung und Bewertung von Bauvorhaben, da sie wichtige Hinweise zur Größe und Nutzungspotenzial eines Gebäudes liefert.
Definition und Abgrenzung
Die Bruttogeschossfläche bezieht sich auf die Summe aller Geschossflächen, die durch die Außenwände eines Gebäudes umschlossen werden. Sie wird berechnet, indem die Außenabmessungen aller Vollgeschosse eines Gebäudes zusammengezählt werden. Der Begriff „Vollgeschoss“ bezeichnet dabei jedes Geschoss, das vollständig über der Geländeoberfläche liegt und eine festgelegte Mindesthöhe aufweist.
Im Gegensatz zu ähnlichen Begriffen wie der Nettogrundfläche (NGF), die nur die nutzbaren Flächen eines Gebäudes berücksichtigt, schließt die Bruttogeschossfläche auch nicht nutzbare Flächen wie Treppenhäuser, Wände und Schächte ein. Ein weiterer Unterschied besteht zur Bruttoraumfläche (BRF), die zusätzlich zu den Geschossflächen auch die Flächen von Dachräumen und anderen ungenutzten Flächen miteinbezieht.
Anwendungsbereiche der Bruttogeschossfläche
Die Bruttogeschossfläche ist in verschiedenen Phasen des Bauprojekts von Bedeutung. In der frühen Planungsphase dient sie als Ausgangspunkt für die Berechnung des Flächenbedarfs und der Baumassen. Architekten und Ingenieure verwenden die BGF zur Abschätzung der Baukosten, da sie eine direkte Beziehung zur benötigten Menge an Baumaterialien und zur Komplexität der Bauausführung aufweist.
Darüber hinaus spielt die Bruttogeschossfläche eine Rolle bei der Genehmigung von Bauvorhaben. In vielen Bauordnungen und Planungsrichtlinien werden maximale Bruttogeschossflächen für bestimmte Baugebiete festgelegt, um eine Überbauung zu verhindern und das städtebauliche Gesamtbild zu wahren.
Im Immobiliensektor wird die BGF häufig zur Bewertung von Grundstücken und Gebäuden herangezogen. Sie dient als Indikator für das potenzielle Nutzungsvolumen eines Gebäudes, was insbesondere bei der Preisfindung und der Renditeberechnung relevant ist. In der Praxis wird die Bruttogeschossfläche oft als Grundlage für die Festlegung der Mietpreise verwendet, insbesondere in der Gewerbeimmobilienbranche.
Berechnung der Bruttogeschossfläche
Die Berechnung der Bruttogeschossfläche erfolgt durch die Addition der Grundflächen aller Vollgeschosse, die durch die äußeren Begrenzungen des Gebäudes festgelegt sind. Dabei werden auch die Außenwände einbezogen, was bedeutet, dass die Flächen der Geschosse auf den äußeren Umfang des Gebäudes bezogen werden.
Es ist wichtig zu beachten, dass die genaue Definition und Berechnungsmethode der Bruttogeschossfläche je nach Land und Bauordnung variieren kann. In Deutschland wird die BGF gemäß der DIN 277 berechnet, die spezifische Vorgaben zur Ermittlung der Flächen liefert. Diese Norm unterscheidet zwischen verschiedenen Flächentypen wie Nutzflächen, Verkehrsflächen und Funktionsflächen, die alle in die Berechnung der Bruttogeschossfläche einfließen können.
Bedeutung der Bruttogeschossfläche in der Praxis
In der Praxis spielt die Bruttogeschossfläche eine entscheidende Rolle bei der Planung und Bewertung von Bauprojekten. Architekten und Bauherren nutzen die BGF, um die Baumasse eines Projekts zu bestimmen und die mögliche Nutzung eines Gebäudes zu analysieren. In städtischen Planungsprozessen wird die Bruttogeschossfläche verwendet, um Bebauungsdichte zu steuern und städtebauliche Zielsetzungen umzusetzen.
Zudem ist die Bruttogeschossfläche ein wichtiges Kriterium für die Genehmigung von Bauanträgen. In vielen Städten und Gemeinden wird die zulässige BGF durch Bebauungspläne oder Bauvorschriften geregelt, um eine übermäßige Versiegelung der Grundstücksflächen zu verhindern und ein harmonisches Stadtbild zu fördern.
Im Bereich der Immobilienbewertung dient die Bruttogeschossfläche als Kennzahl zur Berechnung von Bau- und Grundstückswerten. Sie ermöglicht es, den potenziellen Ertrag eines Gebäudes abzuschätzen, was insbesondere für Investoren und Entwickler von großer Bedeutung ist. Die Bruttogeschossfläche wird auch bei der Festlegung von Mietpreisen verwendet, da sie eine direkte Beziehung zur Nutzfläche und damit zum wirtschaftlichen Wert eines Gebäudes hat.
Rechtliche und Normative Grundlagen
In Deutschland ist die Berechnung der Bruttogeschossfläche in der DIN 277 geregelt. Diese Norm legt fest, welche Flächen in die Bruttogeschossfläche einbezogen werden und welche Ausnahmen es gibt. Die DIN 277 unterscheidet dabei zwischen verschiedenen Flächenkategorien, die alle in die Bruttogeschossfläche einfließen können. Dazu gehören Nutzflächen, Verkehrsflächen, Funktionsflächen und technische Funktionsflächen.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Bruttogeschossfläche in anderen Ländern und Rechtssystemen unterschiedlich definiert sein kann. In Großbritannien beispielsweise wird der Begriff „Gross External Area“ (GEA) verwendet, der eine ähnliche Bedeutung wie die deutsche Bruttogeschossfläche hat, jedoch nach anderen Berechnungskriterien ermittelt wird.
Fazit
Die Bruttogeschossfläche ist ein unverzichtbares Werkzeug im Bauwesen, das eine Vielzahl von Anwendungen in der Planung, Bewertung und Genehmigung von Bauprojekten findet. Sie liefert wertvolle Informationen zur Größe und Nutzung eines Gebäudes und bildet die Grundlage für viele Entscheidungen im Bauprozess. Durch ihre Berücksichtigung in den rechtlichen und normativen Rahmenbedingungen trägt die Bruttogeschossfläche dazu bei, eine geordnete und nachhaltige Bebauung zu gewährleisten.