Einführung
Die Nettogeschossfläche (NGF) ist ein wesentlicher Begriff im Bauwesen, der die Summe aller nutzbaren Flächen eines Gebäudes beschreibt. Dabei handelt es sich um die Flächen, die tatsächlich für die Nutzung des Gebäudes zur Verfügung stehen, abzüglich der Flächen, die durch konstruktive Elemente wie Wände oder Versorgungsschächte belegt sind. Diese Definition macht die NGF zu einer wichtigen Kennzahl in der Bauplanung und -bewertung, insbesondere im Kontext von Immobilienentwicklung, Architektur und Facility Management.
Definition und Abgrenzung zur Bruttogeschossfläche (BGF)
Im Bauwesen wird zwischen der Nettogeschossfläche und der Bruttogeschossfläche (BGF) unterschieden. Die BGF umfasst die gesamte Fläche eines Gebäudes, inklusive aller Außen- und Innenwände sowie sonstiger Bauelemente. Die Nettogeschossfläche hingegen schließt diese Bauteile aus und betrachtet nur die Flächen, die tatsächlich genutzt werden können, wie etwa Räume, Flure und Lagerräume. Durch diese Differenzierung ist die NGF ein genauerer Maßstab für die nutzbare Fläche eines Gebäudes.
Berechnung der Nettogeschossfläche
Die Berechnung der Nettogeschossfläche erfolgt auf Basis der DIN 277, einer Norm, die die Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau beschreibt. Dabei wird die Gesamtfläche des Gebäudes (die BGF) ermittelt, von der dann die Flächen abgezogen werden, die für Bauelemente, Installationen und andere nicht nutzbare Bereiche verwendet werden. Diese Abzüge umfassen:
- Wandflächen: Sowohl tragende als auch nicht tragende Wände.
- Installationsschächte und Versorgungseinrichtungen: Schächte für Versorgungsleitungen wie Wasser, Strom und Heizung.
- Konstruktive Bauteile: Säulen, Pfeiler und andere tragende Elemente.
Der verbleibende Teil ist die NGF, die oft in Quadratmetern (m²) angegeben wird und die Flächen aller nutzbaren Räume, einschließlich Wohn-, Büro-, Laden- und Lagerflächen, umfasst.
Bedeutung der Nettogeschossfläche
Die Nettogeschossfläche spielt eine entscheidende Rolle in verschiedenen Bereichen der Bauplanung und Immobilienwirtschaft. Sie dient als Grundlage für die Bewertung und Kalkulation von Baukosten, Mietpreisen und Nutzungsmöglichkeiten. Folgende Aspekte verdeutlichen die Bedeutung der NGF:
- Immobilienbewertung und -verkauf: Die NGF gibt potenziellen Käufern und Investoren eine klare Vorstellung von der nutzbaren Fläche eines Gebäudes. Sie ist ein wichtiger Faktor bei der Preisfindung und der Rentabilitätsberechnung.
- Raumplanung und Gestaltung: Architekten und Planer nutzen die NGF, um die Verteilung und Anordnung von Räumen innerhalb eines Gebäudes zu optimieren. Sie hilft dabei, die Effizienz und Funktionalität des Gebäudes zu maximieren.
- Bau- und Betriebskosten: Bei der Kalkulation von Baukosten spielt die NGF eine zentrale Rolle, da sie direkt mit den Kosten für Baumaterialien und Arbeitsstunden korreliert. Ebenso ist die NGF entscheidend für die Berechnung der Betriebskosten, beispielsweise für Heizungs-, Reinigungs- und Instandhaltungskosten.
- Nutzungsänderungen und Umbaumaßnahmen: Bei Änderungen der Gebäudenutzung oder Umbauten ist die NGF ein wichtiges Kriterium. Sie hilft dabei, die Machbarkeit von Umbaumaßnahmen zu beurteilen und die neuen Nutzflächen zu berechnen.
Abgrenzung zur Nutzfläche (NF)
Ein häufiges Missverständnis besteht in der Verwechslung der Nettogeschossfläche (NGF) mit der Nutzfläche (NF). Die Nutzfläche ist ein Teil der NGF und beschreibt ausschließlich die Flächen, die direkt für den vorgesehenen Nutzungszweck des Gebäudes verwendet werden, beispielsweise Wohn- oder Büroflächen. Die NGF umfasst darüber hinaus auch Verkehrsflächen (z. B. Flure, Treppenhäuser) und Funktionsflächen (z. B. Technikräume), die nicht zur eigentlichen Nutzfläche gezählt werden. Somit ist die NGF immer größer oder gleich der Nutzfläche.
Relevanz in der Baugesetzgebung
In der Baugesetzgebung und in Bebauungsplänen wird die NGF oft als Berechnungsgrundlage für die zulässige Bebauung herangezogen. Hierbei dient die NGF als Maßstab, um zu definieren, wie viel nutzbare Fläche auf einem bestimmten Grundstück realisiert werden darf. Verschiedene Länder und Kommunen nutzen die NGF, um baurechtliche Vorgaben und Vorschriften zu formulieren, die wiederum Auswirkungen auf die Genehmigungsfähigkeit von Bauprojekten haben.
Praktische Anwendungsbeispiele
- Wohngebäude: Bei einem Einfamilienhaus umfasst die NGF alle nutzbaren Räume wie Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche und Bäder, abzüglich der Flächen, die für tragende Wände, Schächte und Treppenhäuser verwendet werden. Die NGF gibt in diesem Fall die gesamte Wohnfläche und die damit nutzbare Fläche an.
- Gewerbeimmobilien: Bei Bürogebäuden schließt die NGF alle nutzbaren Büroflächen, Besprechungsräume, Flure, Aufenthaltsräume und Sanitärbereiche ein, jedoch keine Flächen für Installationsschächte, Wände oder Versorgungsschächte. Die Berechnung der NGF ist hier besonders wichtig für die Festlegung der Mietpreise, die in der Regel auf der nutzbaren Fläche basieren.
- Industriebauten: In einer Lagerhalle bezeichnet die NGF die gesamte Lagerfläche, die tatsächlich genutzt werden kann. Auch hier sind die Abzüge für Wände und Versorgungseinrichtungen wichtig, um die tatsächlich verfügbare Fläche genau zu bestimmen.
Fazit
Die Nettogeschossfläche ist eine zentrale Kennzahl im Bauwesen, die eine klare Abgrenzung zur Bruttogeschossfläche und zur Nutzfläche bietet. Ihre Berechnung und Anwendung spielen eine entscheidende Rolle in der Bauplanung, Immobilienbewertung und -entwicklung. Durch das Verständnis der NGF können Bauherren, Planer und Investoren fundierte Entscheidungen treffen, die sowohl die Effizienz als auch die Wirtschaftlichkeit eines Projekts maximieren.